La loi agraire Indonésienne est très différente des lois qui s’appliquent dans les pays occidentaux. Il est cependant possible d’investir en toute sécurité en respectant rigoureusement les procédures. Pour se faire certains notaires spécialisés présents notamment à Bali vous seront indispensables.

Concernant la terre certifiée en opposition avec la terre non-inscrite au registre national (Badan Pertanahan Nasional) il existe 5 catégories de droit en vertu de la loi agraire, 3 seulement intéressent les étrangers :

1- Hak Milik (droit de propriété)
Ce titre de propriété ne peut être obtenu que par un citoyen Indonésien.

2- Hak Pakai (droit d’usage)
Similaire à une location de 25 ans extensible pour 20 ans et renouvelable, valable notamment pour les particuliers étrangers (sous certaines conditions).
Ce droit d’usage intéressait aussi les propriétaires de PMA (société indonésienne d’investisseurs étrangers) lorsque ces derniers pouvaient posséder 100 % de la société. Le taux actuel ne pouvant plus excéder 50 % aujourd’hui.

3- Hak Guna Bangunan (droit de construire)
Conditions proches du Hak Pakai mais ne concerne que les PMA.

En réalité les 3 moyens généralement utilisés par les étrangers pour accéder à la propriété en Indonésie sont les suivants :

I –Le prête nom indonésien (Free hold)
Etant donné que seul un citoyen indonésien peut posséder un terrain (Hak Milik), le bien sera acheter devant un notaire en son nom, il signera simultanément 4 documents vous donnant les pleins pouvoirs sur l’acquisition :

 Un contrat de prêt stipulant que le prête nom vous a emprunté de l’argent pour une somme équivalente au prix d’achat du terrain ou de la villa.

 Une procuration irrévocable vous donnant l’autorisation de vendre, hypothéquer, louer ou utiliser de toute autre manière le bien sans accord préalable.

 Un droit d’utilisation permanent garanti en cas de décès du prête nom.

 Une attestation indiquant qu’il est le propriétaire « fictif » du bien.

Cette méthode maîtrisée depuis des années par les notaires est très répandue. Elle est la seule permettant de bénéficier du bien sans limite dans le temps.

II - Le droit d’usage (Hak pakai)
Ce procédé est de plus en plus utilisé par les particuliers qui souhaitent acquérir un bien pour un usage privé en nom propre. Ce droit ne s’applique qu’à un seul bien par individu.

III – La location longue durée (Lease hold)
Il s’agit d’un contrat de location de 25 ans maximum et renouvelable une fois, signé devant notaire. La durée de prolongation est négociée au cas par cas et peut le cas échéant être entendue et payée dès le départ dans la limite de 25 ans supplémentaires.
Toute personne physique y a droit quelque soit sa nationalité. Le contrat vous donnera tout pouvoir pour modifier, construire, exploiter commercialement ou relouer les lieux. Il prendra automatiquement fin à son terme et les constructions présentes ce jour là reviendront de plein droit au propriétaire du terrain.

L’équipe de Bali Immobilier est à votre disposition si vous souhaitez des informations complémentaires.
Nous travaillons avec des personnes qualifiées dans ce domaine avec lesquelles nous pouvons vous mettre en relation.